Как сохранить единственное ипотечное жильё при банкротстве в 2026 году

Почему единственное ипотечное жильё могут продать

Статья 446 ГПК РФ защищает единственное пригодное для постоянного проживания жильё, но предусматривает исключение для имущества, на которое допускается обратить взыскание по законодательству об ипотеке. Поэтому заложенную квартиру могут включить в расчёты с ипотечным кредитором.

До начала банкротства нужно проверить, является ли жильё единственным для гражданина и совместно проживающих с ним членов семьи, кто указан заёмщиком и собственником, есть ли просрочка, последующая ипотека и возможность продолжать платежи.

Условия отдельного мирового соглашения

Федеральный закон от 8 августа 2024 года № 298-ФЗ ввёл статью 213.10-1 Закона № 127-ФЗ. Она позволяет гражданину и ипотечному кредитору заключить в деле о банкротстве отдельное мировое соглашение не раньше истечения двухмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 213.8. Согласие остальных кредиторов для этого не требуется.

Механизм применяется к жилому помещению или его части, которые являются единственным пригодным для постоянного проживания жильём гражданина и совместно проживающих с ним членов семьи. Если помещение находится в последующей ипотеке, сторонами соглашения должны стать все ипотечные кредиторы, требования которых включены в реестр.

Обеспеченное требование продолжает исполняться на первоначальных условиях. Во время процедуры гражданин может направлять на платежи доходы, на которые нельзя обратить взыскание, если это не препятствует исполнению плана реструктуризации. Платить также может участвующее в соглашении третье лицо, а после завершения процедур гражданин может использовать будущие доходы. Суду нужно подтвердить источник платежей, его достаточность и отсутствие финансирования из конкурсной массы. При наличии просрочки соглашение определяет порядок и срок её погашения.

Если другого имущества, кроме жилья и земельного участка под ним, недостаточно для погашения требований первой и второй очереди, соглашение утвердят только после внесения денег на специальный банковский счёт. Внести нужно сумму, достаточную для расчёта по таким требованиям, но не более десяти процентов стоимости жилья по отчёту оценщика.

Что проверяет арбитражный суд

Суд оценивает законность и исполнимость соглашения, источник платежей и положение залогового кредитора. В пункте 14 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан от 18 июня 2025 года Верховный Суд указал, что положение банка не должно ухудшаться по сравнению с ситуацией без банкротства.

Возражение банка имеет значение, но само по себе не исключает утверждение соглашения. Суд проверяет экономические причины возражений, достаточность раскрытых сведений и способность должника или третьего лица соблюдать график.

После утверждения соглашения ипотека и требование банка не прекращаются. Обеспеченное требование исполняется на первоначальных условиях, за исключением отдельно установленного порядка погашения возникшей просрочки. Требование исключают из реестра требований кредиторов, а взыскание на жильё в рамках текущей процедуры не обращают. Производство по делу о банкротстве продолжается в отношении других обязательств.

Если отдельное соглашение не заключено

При отсутствии утверждённого соглашения ипотечное жильё может быть продано. С 3 апреля 2026 года статья 213.27-1 Закона № 127-ФЗ устанавливает специальный порядок распределения средств от продажи единственного ипотечного жилья.

Сначала из выручки погашают расходы на сохранность и продажу объекта. Из оставшейся части 80 процентов направляют ипотечному кредитору, но не больше размера обеспеченного требования. Остаток вносят на специальный банковский счёт гражданина.

Из средств на специальном счёте десять процентов оставшейся после расходов части выручки направляют кредиторам первой и второй очереди, если другого имущества недостаточно. Ещё десять процентов передают гражданину, но не больше суммы первоначального взноса и произведённых им ипотечных платежей. Следующий остаток направляют на часть требования ипотечного кредитора, которая не была погашена ранее. Деньги, оставшиеся после всех этих расчётов, передают гражданину.

Финансовый управляющий публикует сведения о передаче денег гражданину. В течение десяти рабочих дней управляющий или участник дела вправе просить суд уменьшить эту сумму. Основанием может стать возможность приобрести за неё жильё, явно превышающее разумную потребность семьи, либо установленная недобросовестность должника. Поэтому заранее считать остаток гарантированной выплатой нельзя.

Что происходит с другими долгами

Отдельное мировое соглашение касается ипотечного обязательства и не прекращает требования других кредиторов. Возможность освобождения гражданина от остальных обязательств суд оценивает при завершении процедуры по общим правилам статьи 213.28 Закона № 127-ФЗ.

Нарушение соглашения создаёт риск утраты жилья. Если дело ещё продолжается, непогашенное требование банка может быть восстановлено в реестре. После завершения дела кредитор вправе обратить взыскание на жильё по правилам законодательства об ипотеке.

Созаёмщики, поручители и материнский капитал

Банкротство одного заёмщика не прекращает обязательства созаёмщиков и поручителей. До подготовки соглашения нужно проверить кредитный договор, права на жильё и фактический порядок платежей каждого участника.

Если при приобретении жилья использован материнский капитал, проверяют исполнение обязательства по оформлению долей и права детей. Сам факт использования материнского капитала не заменяет анализ ипотеки и условий статьи 213.10-1.

Что проверить до подачи заявления

Для предварительной оценки нужны кредитный и ипотечный договоры, график платежей, актуальный расчёт долга и просрочки, выписка ЕГРН, сведения о другой недвижимости, доходах и остальных обязательствах. Отдельно проверяют последующие залоги, исполнительные производства и сделки с имуществом.

Не следует переоформлять жильё или проводить расчёты с отдельными кредиторами без правовой оценки. Основания и периоды оспаривания сделок различаются, а последствия зависят от содержания операции и времени её совершения.