Банкротство при ипотеке в Малаховке: можно ли сохранить квартиру

Почему ипотечная квартира — не то же самое, что единственное жильё

Многие слышали: единственное жильё при банкротстве трогать нельзя. Это правда — но только если квартира не в залоге. Как только она стала предметом ипотеки, она автоматически попадает в конкурсную массу, даже если это ваша единственная крыша над головой и вы там живёте с детьми.

Основание — п. 1 ст. 50 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: банк вправе обратить взыскание на предмет залога независимо от того, является ли он единственным пригодным для проживания помещением. Верховный суд неоднократно подтверждал эту позицию, в том числе в Определении № 305-ЭС18-3299.

Проще говоря: перед законом ваша двушка в Малаховке и инвестиционная квартира в Москве ничем не отличаются, если обе под ипотекой. Залогодержатель — в данном случае банк — имеет приоритетное право на выручку от продажи. Это закреплено в ст. 138 Закона № 127-ФЗ.

Что реально происходит с квартирой в процедуре банкротства

После того как Арбитражный суд Московской области (именно он рассматривает банкротные дела физлиц из Малаховки, Жуковского, Раменского и Котельников) вводит процедуру реализации имущества, финансовый управляющий включает ипотечную квартиру в конкурсную массу.

Дальше — торги. Восемьдесят процентов от вырученной суммы уходит залоговому кредитору (банку), десять процентов — на погашение требований кредиторов первой и второй очереди (алименты, вред здоровью), ещё десять — на судебные расходы и вознаграждение управляющего. Если после расчётов с банком что-то остаётся — должник получает разницу. Но на практике это бывает редко.

Важный нюанс: пока идёт процедура реализации, банк не может в одностороннем порядке выселить вас «прямо сейчас». Всё происходит строго в рамках дела о банкротстве и занимает несколько месяцев. Это даёт время — и его можно использовать.

Три реальных способа попытаться сохранить квартиру

Первый — реструктуризация долга (ст. 213.14 Закона № 127-ФЗ). Вместо реализации имущества суд может утвердить план погашения долгов на срок до трёх лет. Если у вас есть стабильный доход и вы способны обслуживать ипотеку хотя бы частично, этот путь стоит рассматривать всерьёз. Банки нередко соглашаются, потому что продажа с торгов обычно даёт меньше рыночной стоимости.

Второй — мировое соглашение с банком-залогодержателем вне рамок банкротства. Звучит неожиданно, но некоторым заёмщикам удавалось договориться об ипотечных каникулах по ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите» ещё до подачи заявления о банкротстве — и тем самым стабилизировать ситуацию. Третий — выкуп квартиры родственниками или третьими лицами на торгах. Закон не запрещает участвовать в торгах любым лицам. Если кто-то из близких готов и имеет возможность купить квартиру по цене, которую установит оценщик, — это законный вариант. Главное, чтобы сделка не выглядела притворной: финансовый управляющий и кредиторы вправе оспорить подозрительные сделки по ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ.

Особенности для жителей Малаховки и Люберецкого района

Дела о банкротстве физических лиц из Малаховки, посёлка Томилино и всего Люберецкого района рассматривает Арбитражный суд Московской области. Туда же попадают жители Котельников и Раменского района. Это важно: у суда сложилась определённая практика назначения финансовых управляющих и рассмотрения ходатайств об исключении имущества из конкурсной массы.

Стоимость жилья в Малаховке за последние годы заметно выросла. Это означает, что разница между остатком ипотечного долга и рыночной ценой квартиры у многих положительная. С одной стороны — хорошо: после торгов может остаться сумма для должника. С другой — банк точно не откажется от своего залога, ведь актив ликвидный.

Ещё один местный нюанс: часть домов в Малаховке — это таунхаусы или квартиры в малоэтажных домах с земельным участком. Здесь важно правильно определить предмет залога: если в ипотечном договоре указана только квартира, а земля оформлена отдельно — судьба участка решается иначе. Такие детали критически важны, и разобраться в них без изучения конкретных документов невозможно.

Когда банкротство всё же имеет смысл даже при потере квартиры

Иногда люди приходят к нам с долгами в два-три миллиона рублей перед несколькими банками плюс ипотека, по которой просрочка уже полгода. В такой ситуации квартира, скорее всего, уйдёт — но банкротство всё равно может быть разумным решением. Почему?

После завершения процедуры реализации имущества суд освобождает должника от дальнейшего исполнения обязательств (ст. 213.28 Закона № 127-ФЗ). Это значит: остаток долга перед банком после продажи квартиры списывается. Без банкротства этот хвост мог бы преследовать вас годами — приставы, аресты счетов, запреты на выезд.

Кроме того, пока идёт процедура, начисление процентов и пеней приостанавливается (ст. 213.11 Закона № 127-ФЗ). Долг перестаёт расти — и это само по себе уже облегчение для людей, которые несколько месяцев наблюдали, как сумма увеличивается каждый день.

Что точно не стоит делать

Первое и главное — не пытайтесь переписать квартиру на родственников накануне банкротства. Сделки за три года до подачи заявления могут быть оспорены финансовым управляющим по ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ. Квартиру вернут в конкурсную массу, а вас могут лишить права на списание долгов за недобросовестность.

Не игнорируйте повестки и определения суда. В Арбитражном суде Московской области дела рассматриваются заочно, если должник не является. Это не означает, что всё решится само: управляющий продолжит работу, а ваши интересы просто никто не представит.

И ещё — не затягивайте с обращением за консультацией. Чем раньше специалист изучит вашу ситуацию, тем больше вариантов остаётся. Когда банк уже подал иск об обращении взыскания в суд общей юрисдикции и получил решение — пространство для манёвра резко сужается.